Agenda 2010 Leaks: Besitzrecht des Mieters

Mittwoch, 6. April 2016

Besitzrecht des Mieters

Das Besitzrecht des Mieters
Durch die Übergabe der Wohnung wird der Mieter ihr alleiniger Besitzer im Sinne des § 854 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 854 Erwerb des Besitzes
(1) Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben.
(2) Die Einigung des bisherigen Besitzers und des Erwerbers genügt zum Erwerb, wenn der Erwerber in der Lage ist, die Gewalt über die Sache auszuüben.

Mehrere Nutzer einer Wohnung, insbesondere Eheleute, sind in der Regel Mitbesitzer. Dies gilt unabhängig davon, wer Mieter oder Eigentümer der Wohnung ist. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Der Ehemann darf daher seine Ehefrau nicht einfach aus der Ehewohnung verdrängen, auch wenn der der alleinige Mieter ist oder ihm die Wohnung sogar gehört. Er muss vielmehr einen Antrag gemäß § 1361 b BGB stellen.

Dieses Besitzrecht wirkt gegenüber jedem Dritten, auch gegenüber dem Vermieter. Der Besitz als tatsächliche Sachherrschaft wird durch die §§ 858. 859 umfassend geschützt, nicht nur gegen unzulässiges Eindringen, sondern z.B. auch gegen das Auswechseln des Schlosses. Die Vorschriften lauten:

§ 858 Verbotene Eigenmacht
(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).
(2) Der durch verbotene Eigenmacht erlangte Besitz ist fehlerhaft. Die Fehlerhaftigkeit muss der Nachfolger im Besitz gegen sich gelten lassen, wenn er Erbe des Besitzers ist oder die Fehlerhaftigkeit des Besitzes seines Vorgängers bei dem Erwerb kennt.

§ 859 Selbsthilfe des Besitzers
(1) Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren.
(2) Wird eine bewegliche Sache dem Besitzer mittels verbotener Eigenmacht weggenommen, so darf er sie dem auf frischer Tat betroffenen oder verfolgten Täter mit Gewalt wieder abnehmen.
(3) Wird dem Besitzer eines Grundstücks der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen, so darf er sofort nach der Entziehung sich des Besitzes durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen.
(4) Die gleichen Rechte stehen dem Besitzer gegen denjenigen zu, welcher nach § 858 Abs. 2 die Fehlerhaftigkeit des Besitzes gegen sich gelten lassen muss.

Zum Besitzrecht des Mieters gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die für die Nutzung der Wohnung notwendigen gemeinschaftlich genutzten Zugänge, Räume und Anlagen wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Keller, etc.

Die Schutzrechte des Mieters ergeben sich während des Mietverhältnisses aus dem Mietvertrag und aus seinem Besitzrecht. Ist der Mietvertrag beendet, leiten sich seine Rechte nur noch aus dem Besitzrecht ab. Das schützt ihn weiterhin gegen unbefugtes Betreten. Mit dem Ende des Mietverhältnisses endet jedoch die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Alle auf dem Mietverhältnis (Nicht dem Besitz!) beruhenden Ansprüche bestehen dann nicht mehr. Als Beispiel sei die Instandhaltungspflicht genannt oder die Pflicht zur Versorgung mit Wasser und Energie.

Bitte beachten sollte ein Hausverbot der Sperrfirma nötig sein, warten bis die Firma eintrifft, die, die Sperrung durchsetzen möchte, sowie der Außendienst da ist, demjenigen dann ein Hausverbot erteilen, er wird sich zwar dann aufregen, aber das Hausrecht für Wohnung, Kellerräume, Zähler räume ist beim Mieter, siehe oben Abs. 6.

Muster Text Hausverbot Energieversorger: doc.